건설공사 계약 해지 시 기성고 비율 산정

1. 문제의 소재

건설공사 도급계약에서 수급인의 귀책사유로 계약이 해지되는 경우, 미완성된 공사에 대해 수급인이 청구할 수 있는 기성고 대금의 인정 여부 및 그 산정 범위는 건설소송에서 핵심 쟁점 중 하나이다. 특히 기성고 비율의 산정은 공사의 특성, 계약 조건, 현장 여건 등 복합적 요소를 고려해야 하므로, 기술사의 전문적 판단이 필수적이다.

2. 기성고의 개념 및 판단 기준

2.1. 기성고의 정의

기성고(旣成高)란 미완성된 건축물의 완성도를 금액으로 평가한 것이다. 이는 중도 해지된 도급계약 하에서 수급인이 도급인에게 청구 가능한 보수의 기준이 된다.

2.2. 기성고 판단의 기준

• 계약상 약정 우선: 공사비 지급 조건 및 정산 방식 등 당사자 간 약정을 최우선 고려.
• 실제 시공 상태: 견고하게 시공되어 독립된 구조물로 기능할 수 있는 정도인지 여부.
• 경제적 가치 평가: 도급인이 이를 활용하여 잔여 공사를 계속할 수 있는 상태인지 여부 등.

3. 기성고 비율 산정 방법

기성고는 일반적으로 다음의 세 가지 방법으로 산정된다.

3.1. 투입 비용 기준 방식 (원가 기준)

• 장점: 회계자료에 기반한 객관적 산정 가능, 입증 용이.
• 단점: 실질적 시공 진척 반영 한계, 간접비 배분의 어려움.

3.2. 공정 진척도 기준 방식 (물량 기준)

• 장점: 물리적 진척도에 대한 직관적 반영.
• 단점: 가중치 설정 및 정성적 작업 반영의 어려움.

3.3. 혼합 방식 (가장 일반적인 방식)

• 공정별 예상 원가 비중 파악: 전체 공사비를 공정 단위로 세분화.
• 실제 완료 공정 물량 확인: 공사 일지, 감리 보고서, 현장 실측 등 활용.
• 가중치 적용: 초기 설계, 인허가 등은 별도 평가, 각 공정별 실적 반영.
• 전문가 의견 반영: 기술사, 감리자 등의 종합적 판단 포함.

4. 기성고 비율 산정 시 유의사항 (기술사 관점)

• 객관적 증빙자료 확보: 공사 일지, 사진, 감리 보고서, 자재 입출고 내역 등.
• 공정별 진척도 평가: 토공사, 기초, 골조, 마감 등 개별 공정 기준의 누적 산정.
• 잔여 공사의 난이도 반영: 단순 산술적 잔여 공사비가 아닌 기술적 난이도 고려.
• 부실시공 및 하자보수 반영: 하자 보수 비용은 기성고에서 공제 또는 별도 산정.
• 간접비 및 이윤의 반영: 일반적으로 포함되나, 계약 해지 사유에 따라 조정 가능.
• 계약 해지 시점 기준 적용: 해지 이후 발생한 공정은 기성고 산정에서 제외.

5. 결론

기성고 비율 산정은 단순한 수학적 계산을 넘어서 기술적, 계약적, 법적 요소가 복합적으로 작용하는 고난이도 작업이다. 

특히 원가와 공정 진척도를 함께 고려하는 혼합 방식을 중심으로, 각 공정별 가중치 설정, 부실 시공 및 향후 잔여 공사의 기술적 리스크까지 종합적으로 반영하는 것이 중요하다.